鄂尔多斯为啥从鬼城变富豪之城？七千个亿万富翁，房价9年翻6倍

对于中国普通家庭来说，住房和教育是两件头等大事。房产意味着财富，教育象征着未来，当两样东西结合到一起时，颇具中国特色的学区房应运而生。

网传，全世界有中国人的地方就有学区房。在美国，同一个街道的别墅，一侧属于一个好学区，另一处属于普通学区。中国人来买房之前，两侧价格一样，中国人买房之后，好学区的成了富人区。

如今，随着房地产“去库存化”政策的深入，一些被冠以“鬼城”的新区，利用学区房打了个翻身仗。鄂尔多斯便是其中的佼佼者。

1、人造“鬼城”

2011年，人均GDP比香港还高的鄂尔多斯房价突然闪崩，从最高两万元一平米，跌到了2000元仍无人问津。说到底，仅有100万户籍人口的鄂尔多斯，承载不起市政府打造的康巴什新城项目。

北京、上海为什么房价高？

因为全国人才都往那里跑，人多地少，供不应求是推动房价高涨的原动力。

温州炒房团再牛，拿出的资金不过百亿，对于上万亿规模的楼市来说，杯水车薪，投机只能维持一小段时间。

“财大气粗”的鄂尔多斯偏偏不信邪。2005年，看着全国各地都在疯建新城，自己也不甘落后，推出了康巴什新城项目。

康巴什犹如草原上的一颗明珠，规划相当超前，颇具现代感的建筑一栋栋拔地而起。有的已经封顶，正在“张贴”金色的外部幕墙，有的还在继续升高成长。这些豪华的建筑，都将成为鄂尔多斯现代化的象征。

夸张的康巴什城建

2005年-2010年，全国炒房团闻风而动，热钱流入康巴什新城，房价从最初的1000元最高涨到了两万。但买房者皆为投机，入住率不足10%。

亚当斯密告诉我们，当一件商品供大于求时，价格必然下跌。房地产也逃脱不了经济学规律。

2010年，美国时代周刊出了一篇题为《鄂尔多斯：一座人造“鬼城”》的新闻，引发轰动。文中描述“站在鄂尔多斯康巴什的街头15分钟，看不见一个行人和一辆车。”

从此，鄂尔多斯成为“鬼城”的代名词，被牢牢刻在国人脑海之中。

2011年，鄂尔多斯的房价撑不下去了，炒房团买了房后，迟迟等不到“接盘侠”，纷纷低价抛售，恐慌效应引发连锁式崩溃，不到一年时间，房价跌至2000元。还有20多万购房者没来得及抛售，被深度套牢。

2、学区房的救市

一座城市发展得好不好，问问当地出租车司机就知道。

在戴上“鬼城”帽子10年之后，康巴什新区展开了一场自救行动。据当地司机介绍：“我家2013年在康巴什买了套新房，买的时候2000多，现在已经12000了。”言语中，满是抄底成功的喜悦。

据了解，2011年房价闪崩后，鄂尔多斯政府意识到，炒房客是靠不住的，他们除了挣快钱，制造烂尾楼外，对城市发展毫无贡献。想要救活康巴什，还要靠鄂尔多斯人。

与全国其他不了了之的“鬼城”相比，鄂尔多斯家底厚，具有自我消化的能力。众所周知，鄂尔多斯有“四宝”：扬眉吐气。

“扬”是指羊毛，“眉”是指煤炭，“吐”是指稀土，“气”是指天然气。

丰富的天然资源令鄂尔多斯人均GDP不但遥遥领先内蒙古，甚至一度逼近香港。2017年鄂尔多斯人均GDP，达到了25630美元。香港房价20多万一平米，鄂尔多斯才2000，显然过低了。

与一般的资源性城市不同，鄂尔多斯有四种资源，在2015年国家宏观调控煤炭价格后，鄂尔多斯依旧能靠其他资源支撑住大盘，没有像东北大庆，山西一样跌入资源陷阱。

据统计，人口160万的鄂尔多斯，家产超过1个亿的有7000多人，如此丰厚的家底，给鄂尔多斯拯救新城，创造了物质条件。

“鬼城”事件发生后，鄂尔多斯政府首先冻结了新盘开放，把所有精力投到了去库存。

数据来源：第一财经

“你去看看鄂尔多斯一中。”上诉司机表示：“市政府把全市最好的学校统统搬到了新城，去年一中清华北大加起来考了30多个人。”

房产象征着财富，教育象征着未来。鄂尔多斯政府为了拯救新城，祭出“学区房”的杀手锏，通过资源的空间转移，引导市民前去购房。

很多住惯了老城区的市民不愿意搬到新城，但为了小孩上学没办法，只能买一套空置房，平时不会居住，完全为了孩子上学。无论如何，这批学区房总算是去库存了。

再者，鄂尔多斯政府又在新区盖了全内蒙条件数一数二的医院，连附近包头市的病人都选择来此看病。所以平时大街上看到的人，以老人居多。

据当地二手房业务员介绍：“康巴什人口两极分化，上学的小孩多，养老的老人多。”作为一座资源性城市，鄂尔多斯的环境问题严重，雾霾、风沙犹如家常便饭。所以在规划康巴什时，市政府对其定位为“花园城市”，在绿化上下了很大功夫，环境相对于老城区还算优越。

市政府也带头迁移到康巴什新城，增加市民购买信心。老城区拆迁，一律给新城“房票”。三板斧下来，2016年，康巴什房价逐步复苏，从2000多涨到了6000，2020年又突破了12000。

截至目前，鄂尔多斯房产已去库存1635万平方米，恢复到了正常水平。每逢上下班高峰期时，康巴什新区甚至会出现交通拥堵的状况。

3、难以复制的鄂尔多斯

通过七八年的调控，鄂尔多斯新城总算摘掉了“鬼城”的帽子。抄底的人还都赚到了3-4倍的回报。然而，面对中国众多“鬼城”，鄂尔多斯的模式依旧难以复制。

鄂尔多斯去库存的成功，源于宽裕的财政和有钱的市民。利用社会资源重新分配的模式，调动本市居民积极投资、移居。入住新城的外来人口占比不足20%。

中介工作人员直言：“康巴什更适合居住，投资没有价值，12000元是比较合理的价格区间，上下波动不大。”

天津的滨海新城是环京地区最大的“鬼城”，兴建时定位很高端，号称要打造成“中国的曼哈顿”，所有基础设施都按照北京国贸来弄。

2015年之前，从GDP上来看，滨海新城一片欣欣向荣，带动天津实现了每年两位数的增长，让长期存在感最差的直辖市找回了存在感，其GDP占到了全市的48%，与中东富国卡塔尔旗鼓相当。

据调查，天津滨海新区GDP存在严重“注水”现象。

新区采取税收减免、放宽外汇管制等措施，吸引了数千家企业入驻，然而，这些公司实际商业活动均在外地，来滨海仅仅为了享受政策红利。这部分GPD占到全区40%左右，2018年之后被踢出了GDP统计，滨海新区被打回原形。

图源·搜狐数字之道

一位开超市的滨海市民反应：“周边写字楼基本是空的，根本没人来消费。”相比于北京，天津的吸引力有限，虽然市政府推出了积极的人才落户政策，收效甚微。

某乎上有网友表示：“二线城市落户，我推荐杭州和南京。落户难度与天津差不多，就业、医疗、教育水平则要比天津强很多。”

全国与天津滨海同病相怜的“鬼城”不下20座，大都处于“半瘫痪”状态。企业入驻少，政府税收少，买房人得不到回报，让其前途变得越来越渺茫。

正应了《桃花扇》里的一句唱词：眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。

注：本文部分图片来自网络，且无法核实版权归属，不为商业用途，如有侵犯，敬请作者与我们联系

作者：江左佑安